从房企做代建业务的发展情况来看，随着行业形势演变，房企的代建业务对象发生了较大变化。为纾困类项目提供代建服务，有望成为未来两到三年的市场机会点。

上海报道房企代建领域又迎来一个新的入局者。2月12日，中国房地产报记者获悉，为顺应房地产行业新形势，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”，6900.HK）于近日正式开辟共建管理新赛道，聚焦增量领域，发力代建业务。随着房地产开发增量业务迎来天花板，行业进入新的发展阶段，在稳定经营、保障交付、压降负债的背景下，具有轻资产、高成长性等优点的代建业务正快速成为各房企开拓的新增长曲线。据公开资料不完全统计，目前已有60余家品牌房企涉足代建业务，设立代建平台公司，以抢占代建市场“蓝海”。这其中既有绿城管理、金地管理等代建领域的老玩家，也有旭辉建管、世茂管理、龙湖龙智造等新玩家。对此，上坤集团相关人士表示，房地产行业由“金融杠杆”转向“专业杠杆”是大势所趋。在这种背景下，上坤也将用足自身专业杠杆，充分发挥在产品打造、营销管理、商业运营等方面的核心优势，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。目前，上坤集团共建业务已经在浙江、安徽、山东、河南等地获取第一批核心项目，并已由初创孵化转入落地运营阶段。据上述人士表示，在此次战略升级后，未来，上坤将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动发展模式，进一步提升公司竞争实力。

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发力“第二曲线”

2023年1月17日，国家统计局发布了2022年国民经济运行数据，2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。其中，住宅投资10.06万亿元，下降9.5%。从房企销售端来看，机构数据显示，2022年，百强房企销售总额依然处于同比下跌态势，下跌比例超过40%。房地产行业的增量开发见顶已是不争的事实。因此，不少房企也在加大存量开发的投资力度，代建领域也是在这样的背景下逐渐崛起，成为房企在地产开发之外的“第二增长曲线”。相比部分房企，上坤是新入局者，但对于代建领域的发展前景，其保持相对乐观。一方面，据相关统计数据显示，2021年国内代建渗透率不到5%，相比欧美国家30%左右的发展水平仍有较大提升空间，乐观估计国内代建市场规模每年可达到2万亿元至3万亿元，前景较为广阔。另一方面，随着房地产行业深度调整，不少民营房企资金紧张，纷纷暂停公开拿地，这导致大量央企、国企以及地方城投企业在土地市场包揽了不少土地，但这些企业中多数企业产品开发实力较弱，无形中也推升了代建市场的需求。值得注意的是，并非所有房地产企业都能够在代建领域分得一杯羹。中国房地产数据研究院院长陈晟认为，对于房企而言，代建业务与传统开发业务能够起到相辅相成的作用，推动规模和利润协同发展。但随着介入代建业务的房企越来越多，行业竞争也将越发激烈，这也会倒逼代建企业需要多元化和差异化发展，并打出自己的“特色招牌”。例如，大型央企保利发展、华润置地旗下代建业务的核心竞争力在于政府代建；绿城中国、蓝城集团、仁恒置地这些企业产品实力较强，因此做代建的核心竞争力就在于产品及其带来的品牌溢价。实际上，优质的产品是代建行业存在并快速发展的基础。不难发现，一些代建行业的老玩家，例如绿城中国、滨江集团、金地集团等无一不是产品实力过硬的企业。上坤集团副总裁梁晶认为，上坤这样的创业型公司，能够从零开始并赢得客户口碑和市场，依靠的就是好的产品力。所见即所得的产品营造能力也是上坤入局代建领域的最大优势。上坤认为，随着房地产行业形势不断演变，仅有优秀的产品力还不够，要想在代建行业获得一席之地还需要具备多项综合实力，例如基于大数据库的体系化营销力、基于项目特点的资源整合能力以及基于业主需求的专业服务力。基于上述能力，目前，上坤集团的代建业务已经形成了四大合作模式，包括纯代建、代建代销、小股操盘和咨询服务代建。

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城投代建和资本代建成热点

虽然房企做代建并不是新鲜事，但头部房企扎堆入局也给了行业一个重要信号。在2022年中期业绩会上，碧桂园、龙湖集团、旭辉控股等企业均表明要加大在代建业务上的投入，龙湖集团和旭辉控股也是在当时首次向外界展示旗下代建品牌“龙湖龙智造”和“旭辉建管”。旭辉建管董事长陈东彪直言，代建行业是一个非常巨大的市场，其预计2021年到2025年这个行业每年会有23%的复合增长。不过，从房企做代建业务的发展情况来看，随着行业形势演变，房企的代建业务对象发生了较大变化。作为“中国代建第一股”，绿城管理相关人士就表示，绿城管理在成立初期，主要是帮助中小开发商做代建，但从2022年起，很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求正在急剧增多。为纾困类项目提供代建服务，将是未来两到三年的市场机会点。作为代建领域的后来者，上坤集团也认为，政府代建和资本代建空间巨大。因此，深耕之地的城投公司以及AMC机构将是上坤代建业务重点聚焦的客户，此外，部分开发商、产业方也是其代建业务需要挖掘的客户。机遇往往伴随着挑战。虽然政府代建和资本代建市场空间较大，但这两种模式也存在一些痛点和难点。在不少业内人士看来，政府代建看重企业品牌与信用，要求代建方垫资土地款和开发建设资金，同时还需要进行业绩兜底及担保；而资本代建同样看重企业品牌与信用，在资金层面需要支付10%~20%劣后资金，同时需要进行业绩承诺或对赌。基于此，一位资本机构人士认为，当下做代建业务的公司需要有较强的资源整合和处置能力，且代建方本身最好在授信或担保方面有足够的能力，在处理特殊资产方面，既要做好投资人，也要做好管理人，同时还要建立起与客户之间的渠道，这也是代建这个行业对当下入局者提出的要求。

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