那个“买买买”的万达又回来了
2019-08-21 08:02:45 来源: 蓝鲸房产

沉寂两年的万达集团(简称“万达”)正在苏醒。

2019年来,万达密集与辽宁、四川、陕西、广州、甘肃等多地政府签下大单,宣布万达城、万达广场、万达文化旅游等多种业态即将落户,据蓝鲸房产不完全统计,截至目前,万达年内签约项目的总投资额已高达3550亿元。

那个“买买买”的万达又回来了。2015年,万达宣布开启“第四次转型”,国际化、服务业成为这次转型的关键词。此后,万达在国内外同时开启了“买买买”模式,然而,2017年,万达遭遇了流动性危机,万达董事长王健林选择“壮士断腕”,大举出售海内外多宗资产,最为著名的莫过于那场与融创中国(HK:01918)、富力集团(HK:02777)的“世纪大甩卖”。

经此一役,万达誓言转型轻资产,降低负债率。如今,万达大手笔投资,似乎大有重回重资产模式之势。这场“轻重”之战,万达究竟会如何“出牌”?

从“撤退”到“回归”

万达的“苏醒”始于2018年。

这年11月,万达与兰州市在北京签订协议,称万达城将落户兰州,双方共同打造“一带一路”文化旅游新品牌。这是继2017年“世纪大甩卖”之后,万达签下的第一个文旅大单,自此开始,万达一直奔走在各大城市之间,签下众多文旅项目。

2019年5月15日,沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议,万达将在已完成投资250亿元的基础上,再在沈阳投资800亿元,建设世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。

6月26日,万达集团董事长王健林在家乡四川,宣布千亿级投资计划,在已完成投资 1600亿元基础上,接下来继续投入1100亿元,建设 3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场。

2019年7月31日,陕西省政府与万达集团在西安签订深化合作协议,双方将在体育、文旅、影视、国际医院、企业总部、商业综合体六个方面深化合作。按照此前协议,万达预计在陕西的投资额超过1000亿元。

据蓝鲸房产不完全统计,截至目前,万达总投资额已达到3550亿元。

这一幕,似曾相识。2016年,万达斥资逾百亿美元,把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中,当年的海外投资计划超过200亿美元。

然而,2017年6月,据市场流传的一份“红头文件”显示,银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。

次日上午(2017年6月22日),万达股债双杀,旗下多只债券遭遇疯狂抛售,万达电影(SZ:002739)跌幅高达9.87%,市值缩水超60亿元,午后,万达电影临时停牌。

万达不得不“断臂自救”,除了抛售部分海外资产外,对于资金使用量大,且沉淀周期较长的文旅产业也首当其冲被挂牌出售。2017年7月,万达与融创中国、富力集团完成了一份“世纪交易”。其中,万达旗下13个文旅项目91%股权售予融创,作价438.44亿元。同期,万达旗下的长白山国际旅游度假村等文旅项目也被出售。2018年10月,万达又将万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司售予融创。

资金实力能否支撑王健林的“文旅梦”?

对于万达出售文旅产业的行为,坊间一直将其解读为“大撤退”,不过,王健林亦曾多番对外表态,万达会一直看好文旅产业。

在完成那场“世纪大交易”后,王健林曾公开讲述甩卖资产背后的逻辑:“万达十几个文旅项目叠加,通过销售物业虽然能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年要净增1000亿元负债,同时,酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年会吃掉十几个万达广场的净利润。”

如今,万达以3550亿元的大手笔投资强势回归,是否说明流动性危机得到了全面缓解?超过3000亿元的投资额又从哪里来?对此,蓝鲸房产向万达相关负责人发去了采访函,不过对方并未予以回复。

据上交所公示的2018年万达商管债券年度报告显示,截至2018年年底,公司有息负债规模为1886.89亿元,其中2019年之内到期的非流动负债(一年以上的中长期负债)210.27亿元,而万达2018年的经营性现金流为291亿元,基本可以覆盖到期债务。此外,公司资产负债率为57.58%,2016年底为70.26%。

由此来看,万达的资金面确实得到了好转,但在逾3000亿元的投资总额面前,仅靠自有资金,万达又如何支撑?对此,一位房地产从业人士对蓝鲸房产表示:“企业与地方政府签订的都是框架协议,最终能否落地还待考证。即便项目能够顺利落地,这些资金也并不是一次性投入,而是分批投入。”

然而,即便仅项目前期投资,亦耗资不菲。伴随着上述协议的签订,2019年上半年,万达新增拿地明显提高。据中国指数研究院的统计数据显示,2017年万达全年拿地共42宗;2018年为20宗;而截至2019年上半年,万达已拿下了56宗地块,拿地金额达到240.04亿元。

一位不愿具名的知名地产分析师向蓝鲸房产表示:“万达与地方政府达成合作后,会相应的得到当地一些支持。但目前监管层对房地产的资金监管正在收紧,而万达项目又比较多,需要特别注意在融资方面进行创新。”

蓝鲸房产查阅深交所、上交所网站获悉,万达在融资方面并未有太多动作。其在2015年共发了两笔公司债,2016年发了6笔,此后再未成功发行其他公司债;此外,2018年年底,万达又通过资产证券化方式,完成了上海松江万达广场投资有限公司、宁波江北万达广场投资有限公司发行的27亿元ABS融资,截至目前,再没有其他资产证券化项目获批。

对此,据《棱镜》报道称,目前银行对万达的信贷政策已经平稳,不会高看也不会歧视,视具体的项目而定。不过,上述不愿具名的业内人士进一步向蓝鲸房产分析道:“万达能够与各地省政府签订协议,这决定了其在银行贷款方面不会有太多困难。”

加重重资产或为轻资产转型“铺路”

重金与各地政府签约的万达,大有重回“重资产”发展之路的架势。

有市场舆论认为,万达之所以重回“重资产”模式,是因为“轻资产”模式虽然让万达变轻了,但是沟通和管理成本也变得越来越高,这与万达雷厉风行的行事风格不符。

如在2019年年初的万达年会上,王健林透露,2018年新开业万达广场43个,其中,“轻资产”项目29个;未完成开业计划的有50个,原因在于有的轻资产合作方执行力欠佳。

当时,王健林还称,两年内要把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平,办法就是不断提高“轻资产”项目的占比。他说,“这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的。万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略,就不能动摇。”

对于继续开发部分“重资产”项目的做法,王健林也曾公开解释道:“一是为了资本市场的需要,彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发,我们不能因为不做住宅舍弃这个项目。三是做轻资产,需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在,每年还要有几百亿销售额。”

究竟其为何在向轻资产转型同时,继续加大重资产?6月20日,有外媒消息传出,万达集团股份有限公司计划将一项房地产业务在新加坡上市,估值或超过10亿美元。该消息称,万达在新加坡上市将捆绑哪些资产尚不得而知,但这些资产将作为房地产投资信托(REITS)上市。

随后,另外有市场消息指出,万达此次REITS打包的是自持的商场、商街、酒店等重资产标的,投资者可以通过购买该信托基金,从万达每年的项目增值和租金收益中获取分红。

万达这种轻资产转型路径,与凯德集团(简称“凯德”)商业模式有异曲同工之处。公开资料显示,凯德集团在2000年合并重组之时(前身为嘉德置地)也是重资产开发商之一。2001年,凯德有息负债率曾约达87%;自2002年起,凯德集团先后发行5支公募REITs,并开始大规模收购物业,成功向轻资产转型,成为基金管理人;2001年-2017年,凯德集团资产负债率从57%降至48%,净负债率下降56%,资产规模增长3倍。

“凯德的轻资产模式是值得借鉴的,凯德模式有助于万达轻资产的复制和扩张。”上述业内人士表示。

万达究竟会将轻资产之路走到底,还是重拾重资产开发?目前来看,尚需观察。但可以肯定的是,走出债务泥潭的万达如今再展昔日雄心,它势必会重回“主战场”,而在各大房企陆续“杀入”文旅地产之时,万达能否成为文旅行业的“教父”?蓝鲸房产将持续关注。

责任编辑: 梅长苏